Suppression de la valeur locative : quels changements pour les propriétaires et le financement immobilier
Contexte et enjeux fiscaux
La suppression de la valeur locative profite principalement aux nouveaux acquéreurs de constructions neuves, grâce à une déduction limitée des intérêts hypothécaires pendant les dix premières années et à des coûts d’entretien réduits.
Les retraités pourraient aussi réaliser des économies: nombre d’entre eux ont largement amorti leur hypothèque et limité les travaux d’entretien à l’essentiel. Dans ce contexte, la suppression des déductions fiscales pèse peu sur leur situation.
Profil des propriétaires : effets différenciés
A l’inverse, une personne habitant un bien nécessitant des rénovations ou disposant d’une hypothèque élevée se retrouve dans une position fiscale moins favorable : les déductions correspondantes ne pourront plus être revendiquées dans le nouveau système.
Faut-il rénover immédiatement ?
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la modification, les travaux d’entretien restent déductibles des impôts, ce qui pousse à répartir les rénovations sur les années restantes pour optimiser la fiscalité. Karl Flubacher, expert immobilier chez VZ Vermögenszentrum, précise : « Si je veux rénover ma cuisine ou ma salle de bains, il y a maintenant une certaine pression temporelle. » Les artisans pourraient être submergés par les demandes et être réservés en conséquence.
Faton Mati, cofondateur de la startup Umbaumanager.ch, recommande une planification sérieuse malgré le calendrier, en rappelant : « Une rénovation intelligente et économique demande du temps. Pour la planification et le permis de construire, comptez trois à six mois. » Il déconseille les décisions précipitées.
Faut-il amortir son prêt hypothécaire maintenant ?
Sans valeur locative, la charge fiscale diminue généralement, les intérêts coûtant souvent moins que la valeur locative, même après le forfait d’entretien. Toutefois, selon VZ, il convient d’analyser chaque cas pour déterminer si un amortissement anticipé est rentable : si l’on envisage un remboursement volontaire et que l’on dispose de capital, faut‑il obtenir des rendements supérieurs au coût net de l’hypothèque ?
Ramona Schiesser, promotrice immobilière chez Lerch Promotions, souligne : « Je pars du principe que la vente de constructions neuves deviendra encore plus attractive. »
Les propriétaires doivent aussi prévoir que l’argent sera immobilisé dans le bien après amortissement et qu’il peut être plus difficile d’augmenter une hypothèque après la retraite. Karl Flubacher rappelle : « N’amortissez pas trop et gardez suffisamment de réserves pour les imprévus », surtout après la retraite.
Évolution des prix et orientation du marché
Pour l’essentiel des propriétaires, la suppression de la valeur locative renforce l’attrait de la propriété et se révèle financièrement favorable. Des projections d UBS indiquent une hausse possible des prix de 2 à 3 % dans les années à venir. Ramona Schiesser confirme : « Pour les entrepreneurs généraux comme nous, c’est certainement bien. Je pense que la vente de constructions neuves deviendra encore plus attractive, car elles ne seront pas affectées par des déductions qui ne seront plus possibles à l’avenir. »
En revanche, les coûts d’entretien des bâtiments anciens ne donneront plus droit à une déduction fiscale, ce qui peut conduire à une stagnation des prix dans ce segment, selon Raiffeisen. Il peut être judicieux pour certains propriétaires de considérer une vente anticipée avant que le marché ne s’ajuste.
Réactions et analyses présentées par Pascal Schumacher et Manuela Siegert (SRF).